Uy-joy xarid qilishdagi muammolar va ularning yechimi bo‘yicha mutaxassis bilan suhbat
#savol
Fuqarolar pand yeb qolmasliklari uchun yangi qurilayotgan ko‘p qavatli uylarni sotuvchi bilan uy-joy oldi-sotdi shartnomasini tuzishdan oldin nimalarga e’tibor berishlari kerak?
#javob
Fuqarolar pand yeb qolmasliklari uchun quyidagi masalalarga e’tibor qaratishlari lozim:
- yangi qurilayotgan ko‘p qavatli uylarning sotuvchisi Xo‘jalik yurituvchi sub’yekt sifatida davlat ro‘yxatidan o‘tganmi va ayni damda mavjudmi (tugatilmaganmi);
- Qurilish ishlari amalga oshirilayotgan yer uchastkasini ajratish to‘g‘risida tegishli hokimlikning qarori mavjudmi?
- Qurilish loyihasi Qurilish vazirligi huzuridagi Shaharsozlik hujjatlari ekspertizasi DUK tomonidan ekspertizadan o‘tkazilganmi, qurilish ishlari mazkur loyiha va ekspertiza xulosasi asosida amalga oshirilmoqdami degan savollarga oydinlik kiritib olishlari lozim;
- Shuningdek, iste’molchilar shartnomaning nomiga e’tibor berishlari kerak. Sotuvchi va sotib oluvchi o‘rtasida quyidagi shartnomalardan biri imzolanishi mumkin: investisiya shartnomasi; ulushli qurilish shartnomasi; ipoteka shartnomasi; uy joy oldi sotdi shartnomasi.
Fuqarolar yangi qurilgan ko‘p qavatli uy-joy sotib olishlaridan avval quyidagilarga javob topishlari tavsiya etiladi:
Sotib olmoqchi bo‘lgan uy-joyingiz haqiqatdan ham daxlsiz yerda qurilganmi yo‘qmi, huquqiy asos mavjudmi, yaqin kelajakda buzilishi rejalashtirilgan hududga taalluqlimi, yo‘qmi, sizga sotayotgan shaxs shunday vakolatga egami, firibgarlik alomatlari mavjud emasmi, avval ham ushbu shaxsdan xarid qilganlar mavjud bo‘lsa ularning taqdiri qanday kechdi kabi ochiq savollarga javob olishingiz zarur.
Oldi-sotdi shartnomasini tuzishda e’tibor berilishi lozim bo‘lgan bandlar:
Albatta, shartnomani tuzishda qonun va dalillar bilan ishlang:
• Avvalo, yurist maslahatlariga quloq soling;
• Shartnomani notarial tasdiqlatishingiz va davlat ro‘yhatidan o‘tkazishingiz shart;
• Dalillarni to‘g‘ri baholang, barcha zarur hujjatlardan nusxalar ko‘chirib oling;
• Guvohlar ishtirokida shartnomani tuzing;
• Sizda to‘liq ishonch bo‘lmagan taqdirda, Sotuvchining majburiyatini bajarishi uchun kafillik talab qilishga ham haqlisiz;
• Shartnomada mulkni topshirish vaqti va joyiga konkret aniqlik kiritib o‘ting (bu muddat buzilgan taqdirda sizga keltirilgan zararni qoplanishiga erishishingiz mumkin);
• Sotuvchi sotilayotgan uy-joyni III shaxs egaligidan holi tarzda sizga topshirishi shart.
#savol
Bugungi kunda ko‘ryapmizki, hali qurilishi boshlanmagan turli ko‘p qavatli uylar uchun ham sotuvlar boshlangani bot-bot e’lon qilinmoqda. Ushbu holatda ulardan kvartira sotib olish bo‘yicha shartnoma tuzish mumkinmi? Qonunchilik bunga yo‘l qo‘yadimi?
#savol
Qurilishi boshlangan, ammo hali bitmagan bo‘lsa-chi?
#javoblar
Fuqarolik kodeksi 354-moddasida quyidagilar bayon qilingan:
Fuqarolar va yuridik shaxslar shartnoma tuzishda erkindirlar.
Taraflar qonun hujjatlarida nazarda tutilmagan shartnomani ham tuzishlari mumkin.
Shartnomaning shartlari taraflarning xohishi bilan belgilanadi, tegishli shartning mazmuni qonun hujjatlarida ko‘rsatib qo‘yilgan hollar bundan mustasno.
Shartnomaning sharti taraflar kelishuvida boshqacha tartib belgilab qo‘yilmaganligi tufayli qo‘llaniladigan norma (dispozitiv norma)da nazarda tutilgan hollarda taraflar o‘zaro kelishib, uning qo‘llanishini bekor qilishlari yoki unda nazarda tutilganidan boshqacha shartni belgilashlari mumkin. Bunday kelishuv bo‘lmaganda shartnomaning sharti dispozitiv norma bilan belgilanadi.
Agar shartnoma shartlari taraflar yoki dispozitiv norma bilan belgilab qo‘yilgan bo‘lmasa, tegishli shartlar taraflar o‘rtasidagi munosabatlarga nisbatan qo‘llanilishi mumkin bo‘lgan ish muomalasi odatlari bilan belgilanadi.
Xulosa: Xali tayyor holga kelmagan kvartira uchun ham shartnoma tuzish mumkin. Faqat 1-savolga berilgan javoblardagi ko‘rsatmalarga amal qilgan holda shartnoma tuzish maqsadga muvofiq bo‘ladi. Shuningdek fuqarolarga asasiy shartnoma tuzishdan avval dastlabki shartnoma tuzish (kvartira qurilishi bitkunga qadar) tavsiya etiladi. Bu ularning pand yeb qolishlari ehtimolini oldini oladi.
O‘zbekiston Respublikasi Vazirlar Mahkamasining Ko‘chmas mulk ob’yektlariga bo‘lgan huquqlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish tartibini takomillashtirish chora-tadbirlari to‘g‘risida qaroriga muvofiq.
qurilishi tugallanmagan ob’yektlar — qurilishi belgilangan tartibda ajratilgan yer uchastkasida tasdiqlangan loyiha hujjatlariga muvofiq boshlangan, lekin belgilangan kunida tugallanmagan yoki qurilishi tugallangan, ammo qurilishi (rekonstruksiyasi) tugallangan binolar va inshootlarni foydalanishga qabul qilish dalolatnomasi asosida foydalanishga qabul qilinmagan bino va inshootlar.
Qurilishi tugallanmagan binolar va inshootlarga bo‘lgan huquqlar tegishli loyiha tashkiloti tomonidan ularning qurilishi boshlanganligi tasdiqlangan taqdirda, davlat ro‘yxatidan o‘tkazilishi mumkin. Bunda bino va inshootning poydevor va birinchi qavati devorlarining qurilish ishlari yakunlanganligi qurilishni boshlangan deb topish uchun asosi hisoblanadi.
Qurilishi tugallanmagan turar va noturarjoy binolar va inshootlarga bo‘lgan huquqlar:
yer uchastkasiga bo‘lgan huquq belgilangan tartibda ro‘yxatdan o‘tkazilganligi;
qurilish qonun hujjatlariga muvofiq tasdiqlangan loyiha asosida boshlanganligi sharti bilan davlat ro‘yxatidan o‘tkaziladi.
«E-IJRO AUKSION» elektron savdo maydonchasida sotib olingan, elektron auksion g‘oliblarida ularga nisbatan qabul qilingan majburiyatlar mavjud bo‘lgan yer uchastkalarida, shuningdek o‘zboshimchalik bilan egallangan yer uchastkasida joylashgan qurilishi tugallanmagan binolar va inshootlar davlat ro‘yxatidan o‘tkazilmaydi.
36. Qurilishi tugallanmagan bino va inshootlarni boshqa shaxsga o‘tkazishda huquq egasining buyurtmasi bo‘yicha yer uchastkasini berish to‘g‘risidagi hujjatlar, yer uchastkasiga bo‘lgan huquqning davlat ro‘yxatidan o‘tkazilganligi to‘g‘risidagi ma’lumotlar asosida kadastr yig‘majildi tayyorlanadi, shuningdek, qurilishi tugallanmagan bino va inshootga bo‘lgan mulk huquqi ro‘yxatdan o‘tkaziladi.
#savol
Mas’ullar tomonidan uylarning «korobka» holatida qabul qilinmasligini bir necha bor ta’kidlanib kelinmoqda. Huquqshunos sifatida bunga qanday qaraysiz? Amaliyotda bu qandaydir muammolar keltirib chiqarmaydimi?
#javob
Uy-joylarni, ko‘p kavatli kvartiralarni korobka shaklida qabul qilinishiga amaldagi qonunchiligimizda xech qanday taqiq mavjud emas. Biroq, aprel oyiga qadar bunday norma qonunchiligimizda kuchga kiradigan taqdirda ham huquqiy jihaidan hech qandan to‘siq mavjud bo‘lmaydi.
Bu holat Amaliyotda huquqiy muammolarni keltirib chiqarmaydi, qachonki qonunchilikda o‘z tasdig‘ini topsa. Aksincha, Bunday taqiqning joriy etilishi kelib chiqadigan noqulayliklar va salbiy holatlarning oldini oladi.
Shu paytgacha uylarni korobka shaklida xarid qilganlar devorning o‘rni uchun ham pul to‘laganlar, o‘zlari xonalarning ichki strukturasini yaratganlar natijada esa, plitalarga tushadigan og‘irlik bosimi va komunikatsiya tizimida turli noqulayliklar kelib chiqqan. Bu holatning joriy etilishi esa, bunday salbiy xodisalarni oldini oladi.
U.I.Shonazarov
TDYUU Ixtisoslashtirilgan filiali
Davlat-huquqiy fanlar
kafedrasi katta o‘qituvchisi
